La opción de comprar una casa

Hace pocas semanas publicamos algunos artículos, donde un lector de Finanzas comparte los motivos por los cuales comprar una casa no es prioridad para su familia y otros donde compartimos enlaces a artículos publicados en otros medios sobre el mismo motivo. Fue en medio de eso que Rodolfo Rodríguez, que está en el negocio inmobiliario nos compartió sus motivos de porque comprar una casa es importante y él preparó este artículo, que compartimos aquí. Rodolfo puede ser contactado vía email a rodolforemax@gmail.com. Gracias por compartir tu punto de vista, Rodolfo.

 

Como inmigrantes, la compra de nuestra  vivienda  llega a ser mucho más que un simple negocio, es un sueño que  engloba  y simboliza muchas otras cosas, tan  primitivas, y complejas como el sentimiento de protección a nuestra familia, la estabilidad, la  superación,  y la medida del  progreso e integración a nuestro nuevo país .

Desde el punto de vista económico y financiero, son otros los factores a tener presentes y es sobre esos factores,  que me quiero referir hoy. Muchas personas  comentan que tienen  la percepción, de que cuando están en renta gastan menos dinero en vivienda, incluso se convierten en activistas  de la  campaña pro  “no compre vivienda, viva rentado y feliz,  el resto de sus días”,

¿Y sabes?… probablemente esto  sea  cierto, en términos relativos…   pero no así en términos absolutos y a largo plazo.

Para mí esto es similar al argumento de los solteros empedernidos que se ufanan de ser mucho más felices, modernos  y  libres, que los que preferimos vivir una vida de  casados o en pareja y crear familias.  En ambos casos, me sumo al grupo de los que ven un poco más allá del corto plazo.

Veamos los argumentos pro-renta…

– “Si vives en renta jamás deberás pagar una inicial, ni la hipoteca,  ni  el impuesto de bienvenida, taxes escolares, y municipales, arreglos  y reparaciones,  condo  fees, etc.

– “Únicamente el pago de tu renta puntual”

Entonces uno puede preguntarse: pero… no debe ser tan malo ser propietario… ya que prácticamente todas las personas con  dinero,  invierten buena parte de su capital, en bienes raíces. Ni tampoco, parece lógico pensar, que todos los propietarios, de las viviendas que rentamos, las han adquirido, y mantenido por caridad o altruismo,  a sabiendas que estaban haciendo  malos negocios, o ¿es que nadie se los ha dicho?.

Y ¿si es tan mal negocio…, como no se ha extinguido, espontáneamente  el sector inmobiliario en general? porque alguien está comprando las casas que se fabrican.

La respuesta es simple: es la plusvalía o equidad, que no es más que  la revalorización que toman los inmuebles  a traves del tiempo.

Veamos alguna información estadística interesante  sobre el crecimiento del precio promedio de los inmuebles en Canadá y particularmente en la provincia de Quebec:

crecimiento 2

Para ilustrar el rendimiento promedio de una inversión inmobiliaria, a lo largo de los últimos años  en Quebec.

Hagamos un ejemplo numerico:

El valor de una casa comprada en el año 2000 fue de 160.000 dolares. En base a las estadisticas, en el año 2010,  la misma casa tendria un valor de mercado de aprox. 356.800 dolares. Tenemos entonces, un diferencial favorable de 196.800 dolares en 10 años. En promedio, $19.680 cada año, si lo vemos de forma lineal.

Pero recordemos que, nuestra inversión inicial fue de solo un  5%  del valor de la casa, en el año 2.000,  o sea,  8.000 dólares.

Alguien podría decir, que hemos pagado  también : la hipoteca, los impuestos, y todos los gastos durante todo ese tiempo,  eso es verdad,…  pero también es verdad, que  hemos ahorrado en el pago del alquiler, ya que vivimos allí por 10 años.

Hagamos algunos calculos conservadores y aproximados,  sumemos los gastos, y  restemos el valor del alquiler que  nos hemos ahorrado y comparemos los escenarios de Renta vs Compra.

Egresos y gastos

Inicial   5% de $160.000

8000

Mensualidades a una tasa de 6% a 35 años    $860 x 120

103,200

Notario

1,000

Impuesto de bienvenida

1,350

impuestos municipales y escolares aprox.  2.200 x 10 años

22,000

Seguros

10,000

Reparaciones 1% anual valor total final 3.500  x 10 años

35,000

Sub-total

180,550

 

Del otro lado:

Valor de mercado en 2010 de la propiedad

356,800

Deuda  de capital  de la hipoteca  en 2010

-134,318

Alquileres ahorrados (800 x mes)  x 10 años

96,000

Beneficio neto

137,932

 

tomando como base, la inversion total de 185.950 $ y un beneficio final,  neto de 137.932 $ representa un 74,17%  en 10 años  Lo que es igual a un rendimiento de 7,41% anual  y una ventaje adicional , si tenemos una ganancia de capital por la eventual  venta de nuestra residencia principal, este dinero estaria excento del pago de  impuestos.

Conclusión

Si vemos solamente la columna de los egresos, en renta tendriamos, al final de los 10 años los 96.000$ de gastos del alquiler comparando con el escenario de compra donde tendriamos 180.550 $ de egresos.

Pero si vemos como se ha modificado nuestro patrimonio , en renta no somos dueños ni de la llave de la propiedad.

En el escenario de compra tenemos una propiedad con un valor de mercado de 356.800$ menos el capital adeudado al banco de aprox. 134.318$ , nuestro patrimonio a crecido en 222.482$ es evidente que, si nuestra vision es de largo plazo, no hay dudas cual de los dos camino es el mejor.

Ahora, la última palabra la tiene usted.

 

Estos son los dos artículos a los cuales nos referimos.
1. Qué hago: compro o alquilo una casa.
2. Tres datosa adicionales para quienes quieren comprar o alquilar casas.

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7 Comments on La opción de comprar una casa

  1. Podriamos ver el mismo ejemplo anterior pero comprando en 1990 y vendiendo en el 2000?

    • Rodolfo Rodriguez // July 23, 2011 at 12:23 am // Reply

      Hola Julio, buenas noches, gracias por tu participación
      al hacer un análisis del comportamiento del valor de los inmuebles en un plazo de los últimos 30 años, creo que puedes tener una solida idea de la tendencia general , ya que si vas a lo puntual, obviamente, tendrás mas probabilidad de cometer errores en tus conclusiones, sobre todo cuando el comportamiento en ese lapso, a obedecido a un fenómeno particular especifico, en la década de los noventa , en Quebec, se produjo una recesión económica, multifactorial, pero que tuvo su principal motivo, en el proceso de referendo que tuvo lugar en 1995 que consultaba sobre la autonomía de Quebec.
      El efecto económico, de ese referendo político, fue demoledor, muchas empresas, emigraron y se establecieron en otras provincias, y como puedes observar , el valor de las propiedades, también sufrió las consecuencias, pero en conclusión, no creo que sea una buena idea, hacer una proyección a futuro de 5 o 10 años, en base a la realidad económica
      Que se vivió en los noventas, en Quebec, creo que la realidad hoy en dia es mucho mas esperanzadora, y estable, puedes, verlo en indicadores, como el empleo, las tasas de interés, el crecimiento económico y de población, etc .

  2. Jairo Enrique // July 20, 2011 at 7:07 pm // Reply

    Yo no he podido entender como, los bancos siguen prestando dinero a tan bajo interes, para que otros se vuelvan ricos de esta forma tan sencilla de inversion y corriendo lo que ellos llaman el riesgo de mercado. Igualmente, tampoco entiendo como los constructores venden “la gallina de los huevos de oro” si quedandose con sus casas generarian mas rendimiento que volviendo a reinvertir el dinero en construir nuevamente otra gallina de las mismas condiciones.

    Definitivamente el mundo esta loco, los que se supone que saben de finanzas venden su mejor inversion a los que se supone que no y son estos los que terminan felices y ricos y los otros volviendo a construir y a prestar para tratar de generar algun ingreso con mayores riesgos.

    Pregunta final: Por que sera que los vendedores inmobiliarios prefieren buscar quien les compre la gallina de los huevos de oro a quedarse con esta y se conforman con la comision de la venta que seguramente es mucho menor que esta fabulosa inversion?

    • Oscar Cardozo // July 20, 2011 at 7:51 pm // Reply

      Buenas preguntas, Jairo.

      • Rodolfo Rodriguez // July 23, 2011 at 12:06 am // Reply

        Hola Jairo, buenos días
        Gracias por tu participación,
        Voy a tratar de aclarar algunos conceptos básicos que pueden ayudarte a comprender los fenómenos económicos:
        1.- Los bancos son empresas con limitaciones legales, muy estrictas, su negocio es la intermediación financiera, me explico, ellos captan fondos del público y pagan un precio por el uso de ese dinero, (tasa pasiva), luego prestan esos fondos a otras personas o empresas, a una tasa mayor (tasa activa), y ese diferencial, menos los gastos operativo del proceso es la ganancia de esta empresa llamada banco.
        Los Banco no pueden, por principios fundamental, tomar el dinero de los
        Ahorristas y comenzar a hacer negocios, directamente según sus criterios, ya que ese no es su función.
        2.-La fijación de las tasas de interés responden a múltiples factores, que sería muy extenso para explicarlo en estas líneas, pero en principio, no son el resultado de capricho de los bancos.
        Ejemplo la fijación de la tasa director del banco de Canada , que es la tasa de interés que se cobran entre si las grandes instituciones financieras, por un dia y que es fijada por el gobierno , y influye directamente, en todas las tasas de interés, como por ejemplo la tasa hipotecaria de interés variable, el gobierno la utiliza para restringir la liquides y la inflación, y la tasa de conversión con otras monedas y para proteger la economía y el empleo en general, así como también del valor de los papeles, bonos del tesoro y obligaciones de Canadá como país. que afecta a la tasas hipotecarias fijas, que ofrecen los bancos
        En resumen, la fijación de las tasa de interés obedece a un complejo sistema y
        Pero puedo asegurarte que no es caprichoso, ni simple
        3.-En relación a los constructores y a nosotros los agentes inmobiliarios, que dices, vendemos la gallina de los huevos de oro; La explicación no es tampoco absoluta, pero la base de tu duda es de nuevo, el desconocimiento de los principios básicos de la economía.
        El constructor que en definitiva , piensa y actúa como una empresa, en general, no utiliza su propio dinero, para su giro o actividad comercial, que no es más que producir bienes , en este caso inmuebles.
        Utiliza el dinero de los ahorristas, que a tomado prestado a través del sistema bancario, su propósito no es quedarse con todos los inmuebles que construye, su negocio real es construir con dinero prestado, y vender rápidamente, a un mayor precio de su costo de producción , luego, pagar su financiamiento, y así obtener una ganancia.
        Pero como es tan buen negocio, y su costo de producción obviamente es más bajo, suelen dejar para sí , algunos inmuebles, que luego alquilan , o revenden obteniendo una ganancia formidable.
        Igualmente nosotros, los agentes inmobiliarios, nuestro principal negocio, es la retribución o comisión, que obtenemos por la venta de los inmuebles, sin embargo, haciendo uso de nuestros conocimientos e información, y en la medida de nuestra capacidad económica, y capacidad crediticia, solemos, invertir, y hacer buen dinero, especulando, en el mercado inmobiliario. Como negocio paralelo.
        Entonces, no necesitamos de forma egoísta, quedarnos con el secreto, y la exclusividad de la gallina de los huevos de oro, también la ofrecemos al público, que sea inteligente y capaz de ver las oportunidades, que otros no pueden ver, es lo que se llama win-win o ganar-ganar.
        Te invito a que pruebes este esquema, te va a gustar.

  3. Hola,

    No se si es demasiado tarde para hacer una reflexion sobre el tema pero lo intentaré de todas formas.
    En el excelente y aclaratorio ejercicio antes expuesto queda claro que la opcion de compra es mejor si se piensa a largo plazo, sin embargo no se ha considerado que una casa es un bien imprescindible (propia o de alquiler) por lo tanto si vendo, con la idea de disfrutar mis ganancias, quedo en la calle y debo comprar otra casa que tambien ha aumentado su valor de la misma manera que la que he vendido. Entonces, la solucion seria comprar dos casas al mismo tiempo, una que sera patrimonio capitalizable o enajenable en vida(para la vejez por ejemplo) y la otra que sera siempre un gasto (como lo es el alquiler) pero que representa un patrimonio heredable a nuestros hijos lo que es muy honorable y deseable.
    Espero sus comentarios, gracias por ayudarnos.

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